一樓和頂樓的空間算誰的？

一樓和頂樓的空間算誰的？

文/蔡麗雯律師

買房，即便可能比較貴，有人卻還是喜歡一樓或頂樓，其理由不外乎在在寸土寸金的都市裡，一樓、頂樓似乎能使用的空間比較大，然而這些空間真的都是屬於一樓或頂樓的嗎？


首先，大家在買屋、看屋的時候可以注意一下權狀面積及建物測量成果圖，通常一樓或頂樓的面積並不會比其他樓層大上多少，換句話說，一樓或頂樓登記有案的面積一樣，看到的比較大的空間其實是額外的，而這些額外空間通常登記為「共有」，也就是法律上一般會認定為全體區分所有權人（共有人）所共有，既為共有，未經其他區分所有權人（共有人）同意，自然不能自行佔用。（有關共有的概念，可參看《是你的也不是你的─談談法律上的共有關係》一文）。但如果公寓一樓或頂樓已經給一樓屋主和頂樓屋主拿去使用了，此時其他樓層之後還可以請求拆除嗎？

此時，這就要看這些額外空間是如何成立、成立多久了？如果一樓或頂樓買起來後才開始圍這些額外空間使用，其他樓層發現後有隨即表示異議，若一樓或頂樓還是繼續佔地為王，此時其他樓層提起訴訟請求拆除，勝訴的機會相對較大。雖然當下其他樓層沒有立即反對，之後基於安全等種種因素，開始有人跳出來反對時，只要一樓或頂樓沒辦法證明有分管或約定專用等約定，其他樓層仍然有機會主張一樓或頂樓無權占有這些額外空間，請求拆除歸還給大家使用。然而分管或約定專用的約定，法律上並沒有硬性規定要白紙黑字，如果這些額外空間已經為一樓或頂樓使用多年，屋主都不知換幾手了均未曾有人提出異議，甚至是建商在取得使照後即已增建供一樓或頂樓使用，再分別將不同樓層賣給不同人，此時很有可能在實務上被認為有成立默示的分管協議，如此一來其他樓層可能要以區分所有權人（共有人）的身分，請求一樓或頂樓所使用的額外空間交出來供大家使用，就比較有問題了。

然而即便解決了和其他區分所有權人（共有人）間的關係，亦不代表可以從此高枕無憂，因為這些額外空間在興建時可能沒有依法規辦理，在行政法規可能認定它是違建，若是符合拆除的條件，政府還是可以把它拆掉。所以買屋之前，務必多加注意，不要當冤大頭花了比較多錢購買看似可用的額外空間，最後還要付費拆除額外空間。