不定期租賃，房東可以馬上趕房客走嗎？

不定期租賃，房東可以馬上趕房客走嗎？

文/蔡麗雯律師

租屋合約到期時，房東與房客時常為求方便，常會沒有訂立新合約，甚至連口頭約定新租約都沒有，就一方錢照付房照住，另一方也繼續收租沒趕人，此時依照我國民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」雙方的租賃關係就轉為「不定期租賃關係」。而依照民法第450條規定，似乎雙方只要提前告知皆可隨時終止租約。但是為了保障房客，土地法第100條規定，須發生以下6種情況，房東才能收回房子：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

亦即假如房客並沒有發生上述情形，房東收回房屋又只是單純用來再轉租他人，房東是無法立即收回房子。房東如為避免租約自動成為不定期租約，可事先在租約上約定：「租期屆滿絕不續租或是續租雙方應另訂租約」，來排除民法第451條默示更新的效果。

而房客也別以為不定期租賃對自己絕對有利而沾沾自喜，因為如果房屋易主時，就沒有「買賣不破租賃原則」的適用，新屋主有權要求歸還房屋。是不定期租賃對於房東、房客都有風險，所以還是建議租約到期後要重新簽約，才能確保雙方權益。