覺得社區管理費不合理該怎麼辦？

覺得社區管理費不合理該怎麼辦？

文/蔡麗雯律師

為了維護社區的運作，許多公寓大廈社區的管理委員會均會每個月固定向住戶收取一定數額之管理費。此部分，若住戶感覺收費不合該如何處理呢？


首先，管理費的性質，究竟屬於公寓大廈管理條例第10條第2項的管理維護費用，抑或是第18條所指的公共基金，實務上因認為用途上有所差異而有不同看法。但不論是第10條第2項的管理維護費用，抑或是第18條之公共基金，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」或同條例第18條第1項第2款：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」從上開規定都可以知悉，管理費都不是管理委員會可以片面訂定的，必須於規約中約定或者經過區分所有權人會議決議。

而有關區分所有權人的開會及決議門檻，依同條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」。原則上須有3分2以上區分所有權人且區分所有權比例合計3分之2以上出席，出席人數4分3以上及區分所有權比例4分之3以上同意方能行之。若不幸流會，第2次依同條例第32條第1項規定原則上可以由原本的3分之2降低到只需3位區分所有權人，且區分所有權比例合計達5分之1即可開議。此外，決議條件也降低，只需達到出席人數過半數且其比例合計過半數即可作成決議。決議後，於15日內製作完會議記錄並送達每位區分所有權人，若七日內未有超過全體區分所有權人或區分所有權比例的半數的書面反對意見，決議視為成立。同理，若要變更收取的數額，亦必須經過修改規約或者經過區分所有權人會議決議。

是若住戶對於管理費的收費覺得不合理。可檢視所收取的管理費是否有記載於規約或經過區分所有權人會議決議。若管理委員會擅自變更收取的數額，就超過部分，住戶有機會拒繳成功。若是符合程序規定，但覺得不合理，不妨嘗試透過下一次的區分所有權會議決議加以變更。