什麼是「預告登記」？

什麼是「預告登記」？

文/古旻書律師

俗話說有土斯有財，古往今來土地的價值向來是佔有相當重要的地位，也因此時常因為土地所有權而產生糾紛。而現代的土地所有權制度中，地政的登記又佔有重要的地位，今天就來聊聊實務上重要的 #預告登記 制度。


所謂的預告登記，規定在土地法第79-1條：「（第1項）聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。（第2項）前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。（第3項）預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」

簡單地說，預告登記就是在不動產的「所有權部」所作的一種註記，會明確的記載某不動產將來會在某一期限前做出如預告登記內容所載的異動。

最典型的例子，就是所有權移轉預告登記，例如「該不動產之所有權將在某一特定期限前辦理移轉登記給某人」。其效力依照土地法第79-1條第2項規定，在未塗銷該預告登記前，登記名義人（通常是不動產所有權人）對於該不動產所作的處分只要妨礙了預告登記內容就會無效，以上開例子來說，一旦預告登記後，不動產所有權人就沒辦法再辦理移轉、設定抵押的登記了。因此實務上常見利用的情形諸如債務人已經同意將來過戶不動產給債權人，或是借名登記等情形，都有可能會透過預告登記制度，透過土地謄本的記載及上開規定的保護，去避免登記名義人（債務人，或是借名登記的出名人）擅自移轉或設定抵押等行為。

不過預告登記的效果也是有限制的，上開土地法第79-1條第3項就明確規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力」也就是基本上只能阻擋登記名義人本身自願性的處分和登記，但是對於來自其他強制力（例如第三人對於該不動產進行強制執行）就無法產生排除的效力，仍應特別注意。