可否強制社區惡鄰遷離社區？

可否強制社區惡鄰遷離社區？

文/古旻書律師

現代社會住宅十分密集，尤其是城市中特別多所謂集合式住宅的社區型態。在這種環境下，鄰居可說是彼此互動最為密切的「陌生人」，也往往因為居住習慣、生活習慣的不同產生諸多摩擦，導致好鄰居難得、惡鄰卻十分常見的現象。先前已經在《集合式住宅常見之噪音問題》一文中提過噪音擾鄰的處理方式，但有些情況下未必是噪音問題，甚至嚴重到必須動用強制遷離的手段才能解決，今天就來進一步介紹俗稱的 #惡鄰條款 。


俗稱的惡鄰條款，規定在公寓大廈管理條例第22條第1項：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。」

上開規定中，首先要注意的是因為係公寓大廈管理條例的特殊規定，若社區並不適用公寓大廈管理條例時（如非集合式住宅的透天厝等），是沒辦法適用該規定的。其次，被規範的對象是「住戶」，也就是說即便是租客或是和他人借用房屋居住的情況，也是可以被訴請強制遷離的對象。第三，要起訴請求法院命惡鄰強制遷離的前提必須符合前述公寓大廈管理條例第22條第1項所列的三款事由，簡單來說大致是：欠費經強執執行後仍繼續積欠、違反公寓大廈管理條例第49條第1項第1款至4款（均係公寓大廈管理條例裡面的各類使用規定）被裁罰仍不改善、違反法令或規約情節重大。上開規定中第1款、第2款規定比較明確，通常都可以提得出如欠費的證明、違反公寓大廈管理條例被裁罰的證明等等，至於第3款則比較需要說明和舉證該惡鄰究竟是違反何種法律或規約的哪個規定，且到達 #情節重大 的程度。

一旦法院審理後認為社區強制遷離的請求有理由獲判勝訴確定時，若該惡鄰不願自動遷離時，可以聲請法院強制執行，實務上執行法院通常會命一定期間要求遷離，若逾期仍未遷離，則可能進一步以怠金等方式督促履行。另外比較特別的是，如果該惡鄰本身就是房屋的區分所有權人時，依同法第22條第2項規定，社區是可以進一步起訴請求法院命該惡鄰將所有權移轉給他人，且一旦法院准許而判決確定三個月內該惡鄰仍未按照法院判決意旨出讓所有權給他人時，社區可以聲請強制拍賣該房屋。

正因為現代社會居住環境相對於過去擁擠，距離一近也更容易有摩擦，此時更應該多為他人著想，遵守社區的規則與法律的規範，才不會落得遭社區動用惡鄰條款強制遷離甚至強制移轉所有權、強制拍賣的悲慘下場。