出租房屋須注意的幾件事情

出租房屋須注意的幾件事情

文/蔡麗雯律師

萬物齊漲，唯獨薪資沒漲的時候，被動收入就相形重要。而取得被動收入的方式百百款，有人選擇包租公、包租婆的方式賺取被動收入。租賃契約的內容本就看房東房客如何協商，然而要想賺取這類的被動收入，有幾件事情要特別留意：


由於租賃一開始不確定房客的好壞，通常第一份租賃契約都會是以書面並且定期的方式為之，然而倘若房客都有按期繳租，也未曾聽聞鄰里抱怨，房東難免就會鬆懈下來，租約到期後，懶得更新租約，此時若房客繼續住下去，且原本租賃契約無特別排除的情形下，依照民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」雖然仍認為可為雙方間有租賃關係存在，可以繼續收租，且依民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」看似房東也可以隨時終止租約。然而魔鬼藏在細節裡，有關租賃房屋部分，除民法規定外，土地法第100條即有規定，房東只有在符合特定情形，如：收回自用、重新建築、積欠租金、違反契約或是破壞房屋等情況下，房東才可以終止租約，收回房屋，所以如不慎租賃契約變成不定期租約，有可能導致「請神容易，送神難」。

再來，雖然租賃契約不一定要辦理公證，然而租賃契約並無公證，當你面臨房客消失、不繳房租卻也未將房屋清空的情形下，除了必須依法催告、終止契約外，你不能自行進入屋內清理其物品，尚必須到法院告房客「給付租金」、「遷讓房屋」，取得確定判決後才能強制執行，較為耗費時日。然若租賃契約經公證後，萬一房客沒有返還房屋即消失又不繳租金時，房東即可不需經訴訟就可請求法院強制執行，中間的利弊得失，就看各位房東自行衡量。

又依照民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」此係因預設房東要使房屋在租賃關係存續中，理當保持合於使用之狀態給房客。然而，出租房屋難免碰到不愛惜房屋的房客，導致一下馬通不通、一下燈泡不亮，天天報修或者主張要從租金中扣除修繕費用，惹得不勝其煩。此時，民法雖原則認為應由出租人負責修繕，但並未限制不得於契約中排除房東的修繕責任，亦即房東可以用契約來與房客約定修繕責任。

最末是一定要確認承租人的身分，有些房東與房客簽訂租約時，只讓房客簽名，至多留下手機號碼，並未核實身分，請求對防提出身分證影本，導致之後出現房客為未成年，甚至房客消失後聯絡不到人，到哪裡告房客都不知道的窘境！