房客欠繳租金如何收回房屋？

房客欠繳租金如何收回房屋？

文/蔡麗雯律師

實務上，常常遇到房東因為房客各式各樣的理由拖欠租金而想尋求法律解決管道收回房屋，到底該如何處理才比較妥當呢？


首先，若契約無特別約定的情況下，依民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」若欠繳一定金額經催告後仍未繳納，房東即有權終止租約，催告及終止租約的方式以寄發存證信函或以簡訊、訊息通知來催告房客均無不可，但建議是以能留下文字訊息的方式以便日後有爭議時可提出作證。

首先，若契約無特別約定的情況下，依民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」若欠繳一定金額經催告後仍未繳納，房東即有權終止租約，催告及終止租約的方式以寄發存證信函或以簡訊、訊息通知來催告房客均無不可，但建議是以能留下文字訊息的方式以便日後有爭議時可提出作證。

若已依前述方式終止租約，房客仍不搬走，則可向法院提起訴訟請求返還租賃物，待勝訴判決確定後，即可聲請強制執行。但常常有人問，房客好像已經搬走了，我可以直接開鎖進入嗎？除非很肯定房客不會主張任何權利，否則冒然開鎖進入，很有可能挨上侵入住宅罪的風險。且縱未上鎖人已離去但屋內留有物品時，因為不確定房客事後是否會主張屋內之物品有價值，房東擅自清除亦可能會挨上毀損罪的風險。但倘若適用租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定：「租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。」在人已經搬走卻未點交的情形，依上開規定經催告後視為完成點交，房東應即有權進入屋內，就屋內遺留物品再行催告後自行處理。

又倘若人去樓空但戶籍未遷走時又該如何處理呢？依戶籍法第48-2條及第50條規定：「下列戶籍登記，經催告仍不申請者，戶政事務所應逕行為之：七、遷徙登記。」、「全戶遷離戶籍地，未於法定期間申請遷徙登記，無法催告，經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時，戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。」可申請戶政機關催告房客將戶籍遷出或請戶政機關將房客的戶籍遷至戶政事務所。

以上程序雖然繁瑣，但仍要提醒房東務必依法定流程進行，不要以為但凡催告過房客仍置之不理，就可任意自行處理，否則恐怕會反被房客提告，吃上官司，得不償失。